Até a Tabela Price entra na discussão

Folha de S. Paulo

GABRIEL J. DE CARVALHO DA REDAÇÃO

Algumas ações judiciais envolvendo financiamentos à habitação contestam não só a TR, mas até a Tabela Price, que estaria sendo usada de forma invertida e equivocada pelo sistema financeiro.

Advogados que defendem essa posição dizem que o método correto é, primeiro, abater do saldo devedor a parcela paga pelo mutuário, para depois corrigir a dívida remanescente.

É a mesma tese defendida por Humberto Rocha, da Cammesp (Central de Atendimento a Moradores e Mutuários de São Paulo), que já encaminhou várias ações à Justiça, e outras entidades similares espalhadas por todo o país.

Sua base jurídica, segundo o procurador regional da República em Mato Grosso, Roberto Cavalcanti Batista, está na alínea c do artigo 6º da lei 4.380, de 1964.

Essa lei, que criou o Sistema Financeiro da Habitação, afirma ele, “é materialmente complementar” e não pode ser contrariada por leis ordinárias ou medidas provisórias. É com base nela que o procurador contesta também o uso da TR, que não seria índice de correção monetária.

No final de setembro, liminar concedida na 17ª Vara da Justiça Federal em São Paulo a ação de mutuários manda o agente financeiro não só trocar a TR pelo INPC num contrato de carteira hipotecária, como baixar o juro de 18% ao ano para 10,47% e alterar a forma de cálculo da Tabela Price.

Segundo o advogado Ronaldo Bertaglia, que representou os mutuários, o recálculo do contrato reduz a prestação mensal de R$ 1.314,91 para R$ 776,65, e o saldo devedor, de R$ 105,69 mil para R$ 55,69 mil, incorporado à dívida o valor do período da inadimplência dos mutuários que entraram com a ação judicial.

Lógica matemática

O matemático financeiro José Dutra Vieira Sobrinho diz, entretanto, que os bancos usam a Tabela Price de forma correta, pois do contrário a dívida não fecha. Sobra uma diferença que, não podendo ser cobrada, seria assumida pelo credor, desequilibrando o contrato.

Dutra cita, por exemplo, um financiamento externo de US$ 100 mil a juros de 10% ao ano. O devedor pagará US$ 110 mil ao final de um ano, independentemente da cotação do dólar no final. Se o dólar valia R$ 1,00 e após 12 meses está em R$ 1,10, o devedor deverá dispor de R$ 121 mil para comprar e remeter os US$ 110 mil.

Uma dona-de-casa que empresta um quilo de sal da vizinha devolve o mesmo quilo um mês depois sem se importar com o preço do produto no momento do pagamento da “dívida”, exemplifica um técnico em SFH que prefere o anonimato.

Esse mesmo profissional, há 23 anos lidando com financiamento habitacional, com passagens em várias instituições, montou para a Folha várias simulações simplificadas para comprovar matematicamente que uma dívida só é “zerada” num regime de correção quando, em primeiro lugar, corrigem-se o saldo e a prestação, para depois efetuar a amortização.

Na tabela (ver acima), note que a dívida de R$ 1.000 a um juro hipotético de 6% ao ano (0,5% ao mês) e correções também hipotéticas só é “zerada” (R$ 0,000040) numa das formas de cálculo. Na outra, sobram R$ 25,521219 (há uma recomendação desde a época do BNH para que se usem várias casas depois da vírgula).

Essa diferença acabaria sendo assumida como prejuízo pelo credor, porque ele não poderia cobrar do devedor sobre uma dívida extinta antes.

O procurador Roberto Cavalcanti Batista afirma que da forma que os bancos calculam a dívida também não é “zerada” ao final do prazo contratual. Admite, porém, que isso ocorre quando prestações e saldo devedor não são corrigidos pelo mesmo indexador.

O grande problema, concorda ele, é que os mutuários não têm seus salários indexados mensalmente à TR ou à inflação, o que explica a grande inadimplência registrada hoje também nos financiamentos habitacionais.

Para José Dutra Vieira Sobrinho, a TR possui todas as características de um indexador. Por isso, ele estranha decisões judiciais contra sua utilização em contratos. Até tabelas do Judiciário, para atualização de débitos judiciais, utilizaram a TR durante 41 meses, lembra ele.

Dutra também acha discutível a jurisprudência contra o juro composto, na sua opinião o critério mais recomendável porque não apresenta distorções a médio e longo prazos.
Se proibido, acrescenta, “todos os contratos de empréstimos em prestações mensais no país seriam colocados na marginalidade, o que é um absurdo”.

(GJC)

Publicação: Folha de S. Paulo.